土建工程：詳細(xì)說明土建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、建筑結(jié)構(gòu)及造價。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與項目建設(shè)屬性與功能相匹配，屬于分期建設(shè)及有特殊原因的，應(yīng)加以說明。水、暖、電等公用工程和場區(qū)工程要有工程量和造價說明。
田間工程：建設(shè)地點相關(guān)工程現(xiàn)狀應(yīng)加以詳細(xì)描述，在此基礎(chǔ)上，說明新（續(xù)）建工程名稱、規(guī)模及數(shù)量、單位、工程做法、造價估算。
配套儀器設(shè)備：說明規(guī)格型號、數(shù)量及單位、價格、來源。對于單臺（套）估價5萬元的儀器設(shè)備，應(yīng)說明購置原因及理由及用途。對于技術(shù)含量較高的儀器設(shè)備，需說明是否具備使用能力和條件。

可行性研究報告格式
1、總論
項目提出的背景（改擴(kuò)建項目要說明企業(yè)現(xiàn)有概況），投資的必要性和意義、研究工作的依據(jù)和范圍；
2、需求預(yù)測和擬建規(guī)模
國內(nèi)外市場需求情況的預(yù)測、國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力的估計、銷售預(yù)測、價格分析、產(chǎn)品競爭能力、進(jìn)入國際市場的前景等、擬建項目規(guī)模、資金來源、投資總額、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和分析；
3、資源、原材料、燃料及公用配套設(shè)施情況
經(jīng)過儲量正式批準(zhǔn)的資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述、原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、來源和供應(yīng)情況、所需公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)方式和條件；
4、建廠條件和廠址方案
地理位置、氣象、水文、地質(zhì)、地礦條件和社會經(jīng)濟(jì)狀況、交通運輸及水、電等的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、廠址方案比較與選擇意見；
5、設(shè)計方案
項目的構(gòu)成（包括主要單項工程）技術(shù)來源和生產(chǎn)方法、主要技術(shù)工藝和設(shè)備選型方案的比較、引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備的來源國別，與外商合作的技術(shù)方案、全廠布置方案的選擇和工程量估算、公用輔助設(shè)施和交通運輸方式的比較和選擇；
6、環(huán)境保護(hù)
環(huán)境現(xiàn)狀、預(yù)測項目建設(shè)對環(huán)境的影響、提出環(huán)保與三廢治理方案；
7、企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓(xùn)
8、資金籌措和利用外資方案
資金用途，主要采購內(nèi)容和采購方案、列出主要設(shè)備、材料清單（含數(shù)量、型號和主要技術(shù)參考等）合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待。
9、經(jīng)濟(jì)評價
10、附件

近年來,我國開始學(xué)習(xí)和應(yīng)用可行性研究這一方法,并規(guī)定它作為基本建設(shè)程序中的首要工作。下面談一下它的寫作問題。

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一、什么是可行性研究報告

人們知道,凡“可行的”指的是具有相當(dāng)成功的把握,可行性研究是一個綜合的概念。它的任務(wù)是在制訂的擬建項目計劃的前期,全面分析論證該項目上寫的可行性和有效性,對技術(shù)政策、技術(shù)方案、工程規(guī)模等,進(jìn)行多方案的技術(shù)論證與經(jīng)濟(jì)評價,選擇一個技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的優(yōu)方案和佳時機(jī),為建設(shè)項目的決策提供科學(xué)根據(jù)。通過運用自然科學(xué)與經(jīng)濟(jì)學(xué),對特定計劃進(jìn)行綜合性研究,將分析研究所得出的結(jié)果寫出來的報告,就稱為可行性研究報告。


根據(jù)國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,一切大、中型項目,在編報設(shè)計計劃任務(wù)之前,都進(jìn)行可行性研究。它要回答的問題是該項目是否應(yīng)該做,什么時候做,如何去做,所有這一切的核心是圍繞著經(jīng)濟(jì)問題去做出選擇的。

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4、工程建設(shè)和實施計劃。包括主要工程設(shè)計方案、勘探測量,施工安排、工藝要求、設(shè)備要求等。

5、建設(shè)條件與協(xié)作條件。包括研究項目的原材料、設(shè)備和其它協(xié)作條件,以及工程項目的地理位置、地質(zhì)、氣象、水文條件、燃料來源及運輸條件、供水、供電、征地拆遷的可能情況等。

6、投資與效益。包括建設(shè)資金來源、籌借方式和貸款利率分析,生產(chǎn)成本的結(jié)算,財務(wù)收入的結(jié)算,投資收益率和回收期,投資償還能力的分析。


7、生產(chǎn)管理與人員培訓(xùn)。包括項目的生產(chǎn)組織管理系統(tǒng)、技術(shù)人員、行政人員、工人的定員及培訓(xùn)方式和訓(xùn)練周期。

8、結(jié)論。提出投資少、建設(shè)快、效果好的建設(shè)方案,并以科學(xué)的根據(jù)表明結(jié)論意見。這是調(diào)查分析的產(chǎn)物,是通過前人經(jīng)驗和確鑿數(shù)據(jù)作出的,具有可靠性。

項目可行性研究報告五要素
（一）、 基本情況

1、項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)收支、上級單位及所隸屬的部門名稱等情況;

可行性報告編制單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、資質(zhì)等級等;

合作單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名等;

2、項目負(fù)責(zé)人基本情況：姓名、職務(wù)、職稱、、聯(lián)系電話、與項目相關(guān)的主要業(yè)績;

3、項目基本情況：項目名稱、項目類型、項目屬性、主要工作內(nèi)容、預(yù)期目標(biāo)及階段性目標(biāo)情況，主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益或社會效益指標(biāo)，項目總投入情況;

可行性研究報告的一般參考格式

部分：項目總論

1.項目概況

1.1項目名稱

1.2項目建設(shè)單位

1.3項目位置（四至范圍）

1.4項目周邊目前現(xiàn)狀

1.5項目性質(zhì)及主要特點

1.6項目地塊面積及邊界長

1.7研究工作依據(jù)

1.8研究工作概況

2.可行性研究結(jié)論

2.1市場分析預(yù)測

2.2項目地塊分析

2.3項目規(guī)劃方案

2.4項目工程進(jìn)度

2.5投資估算及資金籌措

2.6項目財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價

2.7項目綜合評價結(jié)論

3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4.項目存在問題與建議



第二部分：項目背景

1.項目提出背景

1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況

1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境

1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

2.項目發(fā)展概況

2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果

2.2項目地塊初勘及初測工作情況

2.3項目建議書編制、提出及審批過程

2.4項目投資的必要性

第三部分：市場研究

1.市場供給

1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查

1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究

2.市場需求

2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查

2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查

2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查

3.市場價格

3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查

3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查

4.市場預(yù)測

4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測

4.2銷售及租賃價格預(yù)測

5.市場推銷

5.1推銷方式及措施

5.2產(chǎn)品推銷費用預(yù)測



第四部分：項目研究

1.地塊特征分析

1.1項目區(qū)位分析

1.2項目交通分析

1.3項目人流分析

1.4項目周邊規(guī)劃

2.項目SWOT分析

2.1項目優(yōu)勢分析

2.2項目劣勢分析

2.3項目機(jī)會分析

2.4項目威脅分析

3.項目定位方案

3.1項目產(chǎn)品方案

3.2主要功能建筑規(guī)模

3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)



第五部分：投資估算

房地產(chǎn)項目一般采用分項估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括

1.土地費用

2.前期工程費用

3.建筑安裝工程費用

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用

5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用

6.管理費用

7.銷售費用

8.財務(wù)費用

9.各種稅金支出

10.其他成本支出估算



第六部分：開發(fā)進(jìn)度



第七部分：資源供給

1.資金籌集與使用計劃

2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計劃和采購方式

3.施量組織計劃

4.項目施工期間的動力、水電等供應(yīng)

5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)



第八部分：財務(wù)評價

1.獲利性評價

1.1成本利潤率

1.2銷售利潤率

2.效率評價

2.1經(jīng)營比率

2.2資金利用率

3.信譽評價

3.1流動比率

3.2杠桿比率

4.靜態(tài)獲利分析

4.1投資收益率(R)

4.2投資回收期(Pt)

5.動態(tài)獲利分析

5.1財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

5.2財務(wù)凈現(xiàn)值率(FNPVR)



第九部分：風(fēng)險評價

1.盈虧平衡分析

2.敏感性分析

2.1變動因素一

2.2變動因素二

第十部分：綜合評價



1.經(jīng)濟(jì)評價（定性）

2.社會評價（定性）

3.環(huán)境評價

4.存在問題與建議