(鄭州)《“價值創(chuàng)造、產品適配、嚴控成本”基于住宅產品力提升模式下的成本優(yōu)化整體解決方案》2020年6月20-21日

上課時間： 2020年6月20-21日

【課程背景】

2019年下半年，地產行業(yè)整體進入集中發(fā)展的階段，眾多房企的發(fā)展陷入困境，很多房企甚至是品牌房企在部分3、4線城市也出現(xiàn)舉步維艱的情況。進入2020年，地產公司想要重圍，除了在營銷方向加大力度、為項目開源，另外一方面更要回到項目的本源--產品研發(fā)端，如何在有限的成本之下為項目創(chuàng)造更多的價值、提升產品溢價空間。

本課程基于產品、成本、策劃、運營等多，從三個方面講解產品的降本增效：

想清楚·價值創(chuàng)造--土地價值大化、產品創(chuàng)新及優(yōu)化、提升產品貨值空間

畫清楚·產品適配--在同等成本投入下、提升項目性價比

算清楚·嚴控成本--基于產品視角的無效成本管控及優(yōu)化點

本課程是目前市面上為數(shù)不多的基于住宅產品力提升視角下的項目降本增效整體提升解決方案，授課講師從事地產行業(yè)30余年，擁有產品設計、研發(fā)管理、產品創(chuàng)新等多方面的項目及管理經驗，基于設計與成本雙重視角，為學員講授新形勢下的產品設計成本優(yōu)化項目整體解決思路與策略。

【課程收益】

逐本溯源：讓研發(fā)回歸產品的本質，通過精細化的研發(fā)設計管理為項目創(chuàng)造價值

案例引導：大量房企案例，包括萬科、金茂、綠城、龍湖等房企的典型案例

全局思維：通過精細的研發(fā)管理，一方面提升項目產品競爭力，另外一方面降低項目成本

【課程對象】

1、房地產企業(yè)設計副總、項目總經理；

2、房地產企業(yè)設計、成本、營銷、策劃等職能部門經理，設計\成本管理團隊

【導師】

宋老師：啟航房培商學院房地產培訓特邀講師；

現(xiàn)任房地產前大型央企設計總監(jiān)。

曾任職 ：香港上市住宅地產綠城地產集團設計總監(jiān)；香港上市商業(yè)地產集團設計管理中心總經理，研發(fā)定位中心總經理、區(qū)域副總經理、集團總建筑師等崗位，在住宅及商業(yè)地產的定位策劃、規(guī)劃設計、項目運營等領域均有深入研究。

宋老師曾參與主管住宅及商業(yè)綜合體項目多達25個，單項目平均建筑面積30-50萬平方米，遍及上海、天津、重慶、杭州、廈門等一二線城市，熟稔住宅、購物中心、酒店、公建等多業(yè)態(tài)項目類型。

宋老師是國內少有在甲方與乙方都具有成績的講師。其既擁有19年乙方一線大型設計院設計管理經驗，擔任院副總建筑師、所長等崗位，主持項目多次獲得錢江杯設計獎、上海白玉蘭獎、全國人居經典等大獎；同時又擁有8年甲方住宅及商業(yè)地產管理實戰(zhàn)經驗。

擅長統(tǒng)籌管理住宅地產及商業(yè)綜合體的項目定位、規(guī)劃、研發(fā)及設計、實施等的工作。另外，宋老師擔任各大高校（同濟大學、上海交通大學、武漢大學等）EMBA及房地產總裁班特邀講師、地產（中國）設計大獎創(chuàng)始評委、浙江省建設項目評標、并曾為萬科、金地、招商、綠城、華僑城、越秀、中糧、遠洋、電建、深業(yè)、東原、融信、旭輝、美的地產等授課培訓。

【課程大綱】

部分：想清楚-價值創(chuàng)造

產品管理前期-方案定位階段產品力提升及案例分析

一、采用傳統(tǒng)方式進行方案定位遇到的這4大問題----破解

1、產品老化雷同，減少了開發(fā)利潤；如何創(chuàng)新產品，提升項目產品力？

2、如何選擇適配產品，難有客觀一致結論；

3、產品類型及變量多，難以避免遺漏優(yōu)方案；

4、成本細節(jié)問題多，憑經驗難以思考全面。

二、規(guī)劃策略

1、如何窮盡所有總圖可能

2、常規(guī)產品組合

3、新品再升級

4、測算優(yōu)結果

5、價值再創(chuàng)造

案例1：產品庫備選棟型所有組合均達不到規(guī)定有效小區(qū)容積率、密度時，如何創(chuàng)新產品棟型，滿足開發(fā)利潤的大。

案例2：相同容積率（都采用某三棟型，僅配比不同）的兩個規(guī)劃方案，綜合考慮景觀對售價的提升，整體密度高的方案總利潤高還是低？

三、價值創(chuàng)造-研發(fā)新品--提升產品力及案例分析

1、綠城桃李春風-藍城春風江南-藍城郡安里的產品升級：如何研發(fā)一層合院90方別墅，使遠郊樓盤起死回生

2、萬科桂語里：如何創(chuàng)造1.1容積率的140方3層中式合院

3、金茂府：產品力金茂快速擴張

4、泰禾北京院子、龍湖雙瓏原著：不同客群的產品力研發(fā)對比

5、合肥旭輝鉑悅·廬州府：如何產品力再創(chuàng)新

6、仁恒南京江灣城：如何依托景觀引入戶型提升價值

四、產品升級-經典戶型優(yōu)化，收納空間研究

1、住宅精裝交付：

案例：萬科經典精裝戶型如何優(yōu)化，提升產品力？

2、剛需戶型的演變：

案例：①萬科89方小三房1衛(wèi)

②融創(chuàng)82方3方1.5衛(wèi)

③龍湖89方三房2衛(wèi)

全程案例：湖州公館項目

總建面24萬平方米。其中二期共12萬平方米需要優(yōu)化，由高層，疊墅，排屋，類棟，住宅底商，3千平米菜場，幼兒園組成）

-住宅區(qū)方案定位階段，如何通過設計前置，微調總圖：減少滯銷商業(yè)-創(chuàng)建大型社區(qū)廣場-獲取支持信任-增加值產品貨值比例-增加3開間戶型比例-提升貨值1億。

第二部分：畫清楚-產品適配

產品管理中期-產品規(guī)劃階段產品力提升及案例分析

房企在成本適配過程中，究竟要在哪些地方投入？

成本投入多少才能獲取大效益？

一、產品適配管理關鍵詞：產品梯度、產品適配、守正出奇

1、產品梯度的定義

2、產品適配的定義

3、守正出奇

二、成本適配性痛點

1、適配性嚴重失衡，嚴重偏離了客戶需求

2、設計保守，無效成本多

三、住宅地產開發(fā)模式的過去與現(xiàn)在------產品適配的重要性

1、產品適配的定義

2、產品適配的流程

3、產品適配的內容

4、產品適配的價值

四、產品適配的意義

1、產品適配是決策者重要的沙盤推演

2、產品適配為什么擁有如此之高的價值

3、如何窮盡所有產品組合可能-產品決策-設計效率提升

案例：①產品適配選擇及排布案例

②經典強排案例推演VS新銳房企新產品排布

③總圖優(yōu)化（出入口、動線、中央景觀、土方平衡）

④地庫（柱網(wǎng)、出入口及布局優(yōu)化)案例

五、大型案例全案解析產品適配九彈打法

1、彈-產品初步定位

2、第二彈-明確適配產品

3、第三彈-土地效益精算

4、第四彈-適配產品強排

5、第五彈-營銷定位調研

6、第六彈-適配產品全案配比

7、第七彈-產品總圖規(guī)劃比選

8、第八彈-規(guī)劃動線細部調整

9、第九彈-產品單體適配提升

項目沙盤實戰(zhàn)演練

1：墅湖項目技能練習之---總圖定位篇

2：蘇州月亮灣、旭輝鉑悅系二號作品

六、產品適配關鍵點解析

找準客戶關注點，合理進行成本騰挪

①通過將一個項目劃分為五個公共模塊與五個單體模塊，設置整個產品適配體系。

②針對不同模塊設置多檔次（個位數(shù)以內）的建造標準以及對應的成本指標，即成本適配。

房企怎么做單體工程產品適配

①單體立面工程；②單體土建工程；③入戶門工程；④鋁合金門窗工程；⑤欄桿工程；⑥百葉工程；⑦單體精裝修工程；⑧電梯工程；⑨室內智能化；⑩單體水電消防工程。

公共工程成本適配要謹慎，做對地方省錢又省力

①公共智能工程

②公共景觀工程

七、產品適配優(yōu)化建議及總結

全程案例：湖州公館項目

住宅區(qū)產品規(guī)劃階段，如何通過產品適配-

沿景觀河道增設類棟別墅，提升小區(qū)整體檔次，提升貨值1200萬。

五層沿街商業(yè)樓滯銷，定位優(yōu)化，改為小戶型公寓，收入增加1680萬元。

優(yōu)化無效成本：優(yōu)化外立面，非敏感外立面石材改真石漆；鋁板改金屬漆，降低造價2300萬。

增強有效成本：高層住宅區(qū)入戶大堂及地下大堂內外裝修提升品質，增強住戶回家體驗。

第三部分：算清楚-嚴控成本

產品管理末期-實施方案階段保質量、品質成本解決

房企在嚴控成本過程中，究竟要在哪些地方省成本而不影響品質？如何成本優(yōu)化不影響銷售去化速度及售價、客戶感受及口碑？

一直以來，大部分房企都知道成本適配的重要性，但做好成本適配需要大量的項目成本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。

也因此，即使成本適配的概念盛行了多年，真正能做到并做好成本適配的房企少之又少，本篇內容結合了房企的成本數(shù)據(jù)沉淀，詳細展現(xiàn)了他們成本適配的研究成果，為廣大房企的成本管理提供一個參考。

一、新形勢下的設計管理思考與變化

1、如何從成本的視角，尋找房地產企業(yè)利潤增長點？（案例：無效成本）

2、成本視角的競爭策略與盈利策略？

3、設計各分部領域成本控制實際案例解析

案例：①戶型：體型系數(shù)對外立面成本的影響，小戶型與大戶型機電成本的增減

②示范區(qū)：營銷需求品質，如何把控整體景觀成本

③建筑立面：材料選型選樣（豪宅外立面選用石材還是鋁板，或者石材轉印鋁板）

④內裝：(入戶大堂，地下雙首層設置，收納空間設置的成本控制)

⑤錯過設計階段，在招標中的成本優(yōu)化也省下1000萬元

二、如何在嚴控成本的前提下品質

全程案例：湖州公館項目（湖州公館項目第二天繼續(xù)深化講解）

住宅區(qū)實施方案階段，如何嚴控成本-

圍護設計節(jié)省300萬。

優(yōu)化高層區(qū)結構節(jié)省200萬。

部分排屋區(qū)樁型優(yōu)化，采用預應力管樁，降低造價100萬。

排屋區(qū)地下室采用小柱網(wǎng)，減小地庫埋深，優(yōu)化土方平衡，降低造價200萬。

建筑做法及工程做法400萬。

住宅戶內內隔墻取消（衛(wèi)生間廚房除外）降低造價130萬。

住宅底商戶內衛(wèi)生間取消分隔墻，僅留水電點位，降低造價100萬。

【課程說明】

【主辦機構】啟航房培

【時間地點】2020年6月20-21日 鄭州（具體地點開班周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）

【培訓費用】4800元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

【報名咨詢】 齊老師 （同）

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