一般來說，規(guī)模養(yǎng)殖場都是化養(yǎng)殖，辦理了養(yǎng)殖證，有一些甚至是企業(yè)經(jīng)營，有辦理營業(yè)執(zhí)照，而拆遷帶來的就是生產(chǎn)經(jīng)營的中斷甚至是終止，面對這種情況，拆遷方應(yīng)當(dāng)基于養(yǎng)殖戶停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 停產(chǎn)停業(yè)的損失的補(bǔ)償應(yīng)該根據(jù)養(yǎng)殖場的經(jīng)營收入、利潤，停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間長短等因素來進(jìn)行評估，比如說，現(xiàn)在一個(gè)養(yǎng)殖場要拆遷，該養(yǎng)殖場每個(gè)月產(chǎn)生利潤10萬元，預(yù)計(jì)恢復(fù)生產(chǎn)需要半年，那停產(chǎn)停業(yè)損失就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償60萬元，如果是停產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)考慮到養(yǎng)殖場轉(zhuǎn)型和職工再就業(yè)的周期來核定停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 對于企業(yè)，尤其是經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，停產(chǎn)停業(yè)損失是非常重要的補(bǔ)償點(diǎn)，但是呢，很多很多企業(yè)主往往比較重視房屋、設(shè)備設(shè)施等“硬件賠償”，對停產(chǎn)停業(yè)損失等彈性空間較大的“軟性補(bǔ)償”重視不夠，往往帶來較大的損失。




好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、特又美觀外立面造型、的內(nèi)外部裝修會(huì)為房價(jià)加分5%左右。



房屋價(jià)格評估是 “科學(xué)測算 + 市場經(jīng)驗(yàn)” 的結(jié)合，沒有統(tǒng)一的 “標(biāo)準(zhǔn)答案”，但評估能大限度縮小誤差（通常誤差率控制在 5%-10% 內(nèi)）。若需評估，建議選擇正規(guī)機(jī)構(gòu)，同時(shí)結(jié)合自身需求（如賣房前評估可了解掛牌價(jià)區(qū)間，避免定價(jià)過高或過低）。



評估通常遵循以下步驟，確保結(jié)果客觀公正： 明確評估目的：確定是用于買賣、貸款、抵押還是拆遷，不同目的可能影響評估側(cè)（如銀行貸款評估更保守，避免高估風(fēng)險(xiǎn)）； 收集資料：包括房屋產(chǎn)權(quán)證明（房產(chǎn)證、土地證）、戶型圖、建成年代、裝修情況，以及周邊可比房屋的成交數(shù)據(jù)、區(qū)域規(guī)劃文件等； 實(shí)地查勘：評估人員現(xiàn)場測量房屋面積，檢查房屋質(zhì)量（墻體、水電、廚衛(wèi)）、樓層、采光，記錄周邊配套（拍照取證）； 選擇評估方法：根據(jù)房屋類型和資料充足度，選用 1-2 種方法（如二手房常用比較法，結(jié)合成本法驗(yàn)證）； 測算與調(diào)整：通過公式計(jì)算初步價(jià)值，結(jié)合市場趨勢、政策變動(dòng)等因素微調(diào)，形成終評估結(jié)果； 出具評估報(bào)告：報(bào)告需包含評估對象詳情、評估方法、數(shù)據(jù)來源、評估值及有效期（通常 6-12 個(gè)月）。



房屋價(jià)值受市場供需和政策調(diào)控影響顯著，具有時(shí)效性： 供需關(guān)系：供不應(yīng)求的區(qū)域（如人口流入量大的新區(qū)）房價(jià)評估值更高；供過于求（如庫存積壓的遠(yuǎn)郊）則評估值偏低； 政策調(diào)控：限購、限貸政策（如提高首付比例會(huì)抑制需求，評估值可能下調(diào)）、稅收政策（如契稅、增值稅調(diào)整影響交易成本，間接影響評估價(jià)）、學(xué)區(qū)政策變動(dòng)（如 “多校劃片” 可能導(dǎo)致溢價(jià)縮水）； 同類房屋交易數(shù)據(jù)：周邊 3-6 個(gè)月內(nèi)同戶型、同品質(zhì)房屋的成交均價(jià)（“可比實(shí)例”）是評估的重要參考，若近期成交活躍且價(jià)格上漲，評估值會(huì)隨之上升。



區(qū)位是決定房屋價(jià)值的首要因素，核心看 “性” 和 “便利性”： 地段等級：城市核心區(qū)（如市中心商圈）＞次核心區(qū)＞近郊＞遠(yuǎn)郊；、景區(qū)房因附加資源溢價(jià)顯著。 交通配套：距地鐵站 / 公交站的距離（步行 5 分鐘內(nèi)為優(yōu)）、主干道通達(dá)性（是否擁堵）、通勤時(shí)間（到核心商務(wù)區(qū)的耗時(shí)）。 周邊配套： 生活配套：商超、菜市場、醫(yī)院（尤其是醫(yī)院）、銀行等的距離和完善度； 教育資源：對口學(xué)校的等級（如小學(xué) / 中學(xué)）、學(xué)區(qū)劃分穩(wěn)定性； 環(huán)境質(zhì)量：周邊是否有公園、綠地（如臨近城市公園可能溢價(jià) 10%-20%），是否存在污染源（如垃圾場、高架橋，可能折價(jià) 5%-15%）。